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联合办公空间“变形计”

2019-06-13 12:10 | 作者: 陈睿雅

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什么是联合办公的护城河?

?#27169;?#20013;国企业家》记者 陈睿雅   编辑|马吉英   头图摄影|高婧婧

 

一度星火燎原的联合办公行业,兼并、关店、裁员、倒闭的坏消息不断。

5月底,聚梦空间进入破产清算程序。聚梦空间母公司万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司发布联合公告称:公司业务经营不善,出?#24535;?#22823;亏空损失,公司账户已经保全冻结;经管理层一致同意,公司暂停新业务并进入破产清算程序。更早在1月初,金地商置集团有限公司旗下联合办公品牌ibase则退出了联合办公行业,其母公司地产商金地集团因难以扭亏,决定砍掉这块烧钱的业务。

联合办公空间的生存呈两极化趋势。“去年下半年以来,我们的业务其实是在快速上涨,入住率越来越高。”优客工场创始人兼董事长毛大庆说。据毛大庆的《联合办公闯关》一?#27169;?#20849;享办公行业在2018年吸纳了约50万平方米的写?#33268;?#38754;积,是2017年的3倍,成为租赁写?#33268;?#31354;间的主力军。

另据《中国企业家》了解,2018年是联合办公鼻祖WeWork在华扩张的关键一年。随着2018年完成?#26376;?#24515;社的收?#28023;?018年底,WeWork在华运营空间数量已达到70+处。

对这个行业的玩家来说,“游戏难度”正在加大。

2019年5月,氪空间宣布完成10亿元融资,由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投,歌斐资产合伙人王雪泉出任氪空间CEO。?#27690;?#21516;?#20445;?#27690;空间宣布新战略,从“联合办公”向“综合办公服务+新型资产管理”升级。对此,氪空间董事长刘成城表示,“整个商业地产是很大的市场,所以公司整体的战略肯定是在?#20013;?#20462;正原来商业模式的前提下去实践。”

“现在?#28909;?#36164;本退潮了,那就看谁在裸泳,”联合办公项目星库空间合伙人、副总经理刘铮说,“不符合市场规律、不符合商业本质的,那就必然倒掉。” 目前星库空间在?#26412;?#19978;海、广州拥有共计20个空间。

什么是联合办公的护城河?

联合办公的商业模式与共享单车非常相似。不同点在于,共享的前提,共享单车运营商是购买单车,而联合办公运营商则是租用办公空间。因此,在业内,人们更习惯将联合办公称为“二房东”。

早年联合办公创业者并不满足“二房东”这个称谓,他们的理由是,联合办公可以提供超越办公场所本身的价值。“首先是?#24067;?#19978;面,”优客工场入驻企业、跑哪儿创始人常春说,如果团队要从20个人扩张到30个人、40多人,按照传统空间,团队必须去新租,然后签约硬装家具,中间会耗费人力成本,“但在联合办公当中,我们实际上通过智能管理系统一键下单,第二天就能轻便地直接开始我们的工作了”。依托优客工场的扩张,跑哪儿在?#26412;?#25104;都、杭州、深圳配备了人员。

此外,在软件服务方面,常春说,他所在的联合办公会提供一些行业资源?#36234;印?016年,资本热潮?#20445;?#36305;哪儿曾参与优客工场举办的融资?#36153;?#27963;动,拿到了?#32422;?#30340;天使轮投资,而优客工场也是参投方之一。

和共享单车一样,联合办公曾被风投深深眷顾过,靠资本驱动。“先看规模、跑马圈地、抢资源,然后号称?#32422;?#26159;第一。”刘铮说。刘铮表示,在联合办公行业,用户端租金占90%的收入。行业冒进的结果是,在一些城市或区域,市场在短期之内突然出现很多联合办公,却没有足够多有需求的客户把它消化掉,最后只能贱卖工位,或者把项目退掉。

“你首?#28982;?#26159;要靠成本差来做你的基础收入,这是颠扑不灭的。”毛大庆说。

一位在2018年退出联合办公领域的创业者曾告诉《中国企业家》,物业租金、折旧、人员是联合办公的成本大头,其?#24418;?#19994;租金能占50%-60%。“这个行业的发展特别依赖资本。”他说,一开始大家都觉?#31859;约耗?#34701;到钱,但随着资本退?#20445;?ldquo;你融不到钱,所以就没法(继续)做”。2018年,他决定让公司被另一家联合办公公司兼并。

“二房东的模式天生存在期限错配的问题。”氪空间CEO王雪泉说,联合办公对业主端是用二房东模式,租金是稳定的,但联合办公提供给客户端的期限却比较短,满足的是用户弹性时间弹性使用空间的需求。对此,氪空间的解决办法是从“二房东”升级为“运营方”,加大轻资产运营——即业主端提供物业和装修,氪空间提供运营能力和品牌。“轻资产优点是,收入几乎接近等于利润。”王雪泉说。

联合办公赚钱不易,但入局者仍不少。华润置地、万科、中海地产、远洋地产等开发商手握大量物业资产,早已入局。对此,曾有过开发商工作经验的毛大庆认为,开发商入局联合办公,更多是基于楼宇的区划问题、去库存问题。“你现在?#25910;?#20123;开发商,你们怎么做联合办公,他能说出那才见鬼了。”在他看来,相比地产商,联合办公的护城河在于,“本身是个特别大的连锁店”。

眼下,资本退?#20445;?#20840;民创业向精英创业切换,与“双创”同起步的联合办公难免受到影响。但与共享单车相似的况是,资本离场,需求仍在。“不管创业者多几十万还是几百万,市场本身已经有数千万企业主体,存量(才)是更大的市场。”刘铮说。

做大客户的生意

因为联合办公起步于“双创”,它有一个更为响亮的称号,叫“众创空间”。这一称谓为行业带来了?#24049;?#30340;政策支持,也带来了烦恼。“众创空间这个词,把我们摁在了一个跟孵化器一样的视?#25250;鎩?rdquo;毛大庆说,优客工场里有一半是小微企业,但“我们这里边好多小微企业连融资都不用”。

实际上,大客户入驻在联合办公领域并不少见。在广州TIT创意园工作的腾讯微信团队,因为新辟了小程序政府业务,有段时间将新增的团?#30828;?#32626;在氪空间广州TIT创意园?#38126;?#24555;速“攻占”了五六百个工位。

上述联合办公创业者曾告诉《中国企业家》,有实力整租一个空间的大客户,占整体工位出租的比例最少30%、40%。“你不需要鼓励(招揽大客户),销售都是拿合同金额的1%作返点。一个1000人的空间租给1000人的大客户,一年租金两千万,拿1%返点是20万。再比较下,你找一个20人的客户,一年租金的1%可能只有2000块钱。你觉得你会?#19981;?#31199;给谁?”

大客户对联合办公内部生态也带来了影响。?#27827;?#21672;询创始人美吉告诉《中国企业家》,邻居很重要。?#27827;?#21672;询入驻在华贸的优客工场,而罗振宇创立的得到,占据了华贸优客工场的二层、三层以及一层的一部分。“随着得到再次发展,可能我们这些小的公司会搬出去、还人家一个整体的空间。”美吉说。

某业内人士认为,大客户更容易解决联合办公入住率和稳定收入的问题,但硬?#19994;?#21478;一面是,大客户的整租溢价较小客户更低。而且在写?#33268;?#25237;资管理业内,有一个不成文规定,任何一个大客户不要超过这个项目体量的20%。该人士在联合办公行业也有类似的体会。早年,他手下的招商人员一口气租给某大型国企400个工位,一次?#38405;?#21040;很多佣金,“特别爽”。但?#26085;?#20301;大客户租约到期?#20445;?#35813;空间用了大概四个月才把400个工位全租出去。

针对大客户,WeWork早前提出了Powered by We这项业务,把联合办公在选址、装修、运营方面的经验剥离出来,作为一项软服务提供给客户。近来,氪空间、优客工场均在加码这项业务。据毛大庆介绍,工装服务已经成为优客工场四大营收来源之一。

伴随WeWork公开其秘密申请IPO的消息,联合办公的上?#24418;?#39064;再次浮出水面。“说不想上市,可能也是有点装。”王雪泉说。但他认为?#32422;?#30340;职责主要是聚焦在公司的经营业绩上,“希望会实?#24535;?#33829;收入、利润比较高速的增长”。

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